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外资涌入,出口强劲,楼市火热,越南正在发生什么?

2022-11-28 12:50:30 1563

摘要:经历了德尔塔疫情重大挫折的越南经济,最近似乎正在“满血复活”。去年12月,越南第一大城市的胡志明市守添区域4宗地块的拍卖,都以创该区域新纪录的价格出让,总成交价为起拍价的7倍。在越南北部第二大工业中心海防市周边,部分地块从2020年到202...

经历了德尔塔疫情重大挫折的越南经济,最近似乎正在“满血复活”。

去年12月,越南第一大城市的胡志明市守添区域4宗地块的拍卖,都以创该区域新纪录的价格出让,总成交价为起拍价的7倍。在越南北部第二大工业中心海防市周边,部分地块从2020年到2022年甚至升值了4.5倍。为赚取地产交易的佣金,很多从未参与过地产交易的普通人开始投身地产代理。

向来有着敏锐投资嗅觉的李嘉诚也决定从英国转向越南。据越南媒体《The Saigon Times》报道,刚于近期出售英国项目及飞机租赁业务的长实集团,正研究联同日本欧力士、越南万盛发集团打入胡志明市地产市场。据悉,此次长实集团将胡志明市定位为金融和技术的战略中心,并承诺引进高端房地产项目。此外,长实还会在越南发展大型基建项目。

越来越多人的关注目光转移到了越南,越南正在发生什么?


有望成为全球新的制造中心

自去年年末开始,越南经济逐渐走出了疫情阴霾,开始恢复,其中出口贸易尤为亮眼。

根据越南海关总局最新公布数据,3月份越南全国进出口总额达创纪录的673.7亿美元,环比上升38.1%;出口额达347.1亿美元,环比上升48.2%。当然,这其中有2月份越南春节因素的影响。从整个一季度来看,越南货物进出口总额为1763.5亿美元,同比上升14.4%。

越南经济恢复后,其中出口贸易尤为亮眼。


对于今年的出口增长趋势,越南工贸部进出口局副局长陈清海将其归功于越南越来越庞大的“朋友圈”,自2007年加入WTO之后,越南先后和世界多国签署自贸协定,成为地区国家中签署自贸协定最多的国家之一,如《全面与进步跨太平洋伙伴关系协定》(CPTPP)、《越南与欧盟自由贸易协定》(EVFTA)、《越南与英国自由贸易协定》(UKVFTA),以及最近的《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP)等。

除了收获亮眼的出口业绩,越南的制造业也备受国际品牌的青睐。2022年开年,越南实施“与疫情共存”的政策,重点城市逐步开放,越南在全球产业链中的地位再次加强。

英特尔、韩国三星和LG已在越南布局多年。其中,三星是越南最大的单一外国投资者。截至2021年底,三星在越南的投资额已达180亿美元;2022年2月,三星追加了两项重大投资后,总投资额增至192亿美元。三星越南公司总经理于今年2月表示,越南有稳定的政治和社会制度,三星对越南的投资环境充满信心,看好越南的经济前景,永远不会改变在越南的经营策略。

越南的制造业备受国际品牌的青睐。


此外,越来越多世界著名电子品牌的制造商在越南开展业务。今年第一季度,越南手机及零部件、电子产品、电脑及零部件的出口额超273亿美元。去年,手机及零部件出口额达575.4亿美元。

这其中就有一大批台商。由于新南向政策的推动,以及中美贸易战的影响下,近年来台商也成为在东南亚投资的主力军之一,富士康、立讯精密、和硕等,都在越南设立了生产基地。据台湾经济部门统计,2010年后台商投资东南亚的趋势稳定成长,其中投资越南的金额最多,达到87.3亿美元。

台湾侨务委员会委员长童振源说:“外商投资越南,台湾位居第四,将近有八万台商布局越南。”

在越南永福省投资5亿美元设立笔记本电脑工厂的台湾仁宝(越南)公司副总经理K.C Chen表示,“我们目前是戴尔、谷歌、亚马逊等品牌制造商。我们的工厂运行仍然稳定,预计今年第二季度末,将吸引1.5万名员工。”

目前在全球仅设有5家工厂的丹麦乐高集团,也在今年3月获得越南颁发的投资证书,将在此建立乐高在全球范围内的第一家碳中和工厂,这是乐高的全球第六家和亚洲第二家工厂,投资额超过10亿美元,预计在未来15年内为越南创造约4000个新工作岗位。

越南计划投资部外国投资局局长杜一黄透露,今年前三月,还有许多大型投资商投资扩建在越南的工厂。例如,三星电机在太原开展价值 9.2 亿美元的项目,歌尔在北宁开展价值3.06亿美元的项目。

今年2月16日,越南政府宣布同意从3月15日起全面向国际游客开放。越南外商协会的负责人表示,将提前开放视为宝贵的时间窗口,“全力招商,这是在给越南机会”。

俄罗斯卫星通讯社最近评论说,越南“有望成为全球新的制造中心”。或许,保守点说,至少是电子领域的制造中心。

越南国内的旅游业逐步回暖。


不仅是外贸和制造业蓬勃发展,越南国内旅游业也逐步回暖。越南民航局局长丁皖唐表示,劳动节假期乘搭飞机旅行的旅客人数将比平时增加25%至30%,比去年同期增加约90%至95%。

以资产价格来看,越南股市也掀起一波牛市,胡志明指数连创历史新高,5年翻倍,10年5倍。

基于此,尽管目前面临新冠肺炎疫情以及俄乌战争等新危机,专家们仍对越南经济前景给予积极评价。据世界银行预测,2022年越南经济将增长5.5%,国际货币基金组织则给出了6.6%的更高数字,甚至有投行预计2022年越南经济增速可能达到8.8%,引领东南亚。

其实在新冠疫情肆虐的2020年和2021年,越南GDP依然增长了2.9%、2.58%,显示出较强的抗压能力。


工业地产成亮点

根据近期刚公布的统计数据,今年越南引进的外国直接投资呈现积极复苏态势,其中房地产行业在一季度吸引了27亿美元外资,这一数额已经超过2021年全年,也是外资在越南投资中仅次于加工制造业的第二青睐的行业。而工业地产成为了此轮引领房地产市场的亮点。

据越通社报道,拥有优质投资资金的许多数据中心和物流项目正在涌入越南工业地产市场。而越南许多地方也正在改善投资行政手续,缩短投资许可证签发时间。比如,可口可乐提交申请4个小时后就获得了投资许可证,据悉,可口可乐对隆安河厂房投资超过1.36亿美元。

越南岘港工业区和高科技园区管理委员会主任范长山先生表示,为了缩短项目展开时间,诸多投资商选择租用现成厂房。目前,岘港市部分投资商对现代化、大规模的出租厂房进行投资,例如隆后股份公司厂房规模近30公顷,投资总额超1万亿越盾,目前已向两家日本企业移交部分厂房。

越南工业地产市场持续出现强劲增长的迹象。


是什么在推动越南工业地产加速?

第一太平戴维斯河内公司经理马修•鲍威尔认为,越南工业地产具有吸引力的原因较多,除了价格相对合理外,拥有许多信誉良好的房地产开发商和适当的法律政策。另外,民居、劳动力人口、劳动力成本、便捷的交通网络、国际港口和机场的可达性,以服务于成品和产品的进出口活动等因素也是吸引企业对越南进行投资的因素。

马修•鲍威尔还表示,目前,各企业正在努力扩大并实现市场多样化,以免过度依赖中国,越南很多工厂今年的订单都已经排满,其中很多还是中国企业主动转移到越南的,全年贸易总额有望突破8000亿美元大关。


住宅地产屡创新高

与工业地产同步,越南房价也正不断刷新纪录。

据世邦魏理仕的房地产市场报告,今年第一季度,越南首都河内一级市场公寓的平均价格约为人民币12000元/平方米,同比上涨13%,环比上涨4%。在二级市场,平均售价为人民币8386元/平方米,同比上涨9%,为近5年最高涨幅。

今年4月份,胡志明市房价已达到越南近10年来的历史高点,商品房均价为3300美元/平方米,按季度比增长8%,按年比增长27%。

胡志明市


其实,从去年第四季度开始,伴随经济快速回暖,越南的GDP增长一度回升至5.22%,作为最关键的资产价值指标,越南房价就已持续上涨。数据显示,到今年2月份,越南65座重点监测城市的新房均价已达到折合人民币17561元/平方米。

而去年12月的胡志明市守添富人街4块地皮拍卖,更是在房地产市场掀起轩然大波。这四块优质地块总共交易额比起拍价高出7倍,其中一个地块以24.5万亿越南盾(24亿越南盾/平方米,约合10.5万美元/平方米)的价格中标,比起拍价高出8.3倍。这是越南迄今为止最高地价,已经触及市场地价上限。这样的拿地成本,楼面价高至1.5万美元,“达到这个价格,要经营什么业务才能实现盈利呢?”拍卖结束后,原越南自然资源与环境部副部长邓雄武教授向媒体表达了自己的忧虑。

胡志明市守添富人街4块地皮拍卖情况一览

不过,地价暴涨,至少证明市场看好后市。胡志明市的崛起就是越南发展的缩影,世邦魏理仕发布的《2021年亚太投资者意向调查》显示,胡志明市首次跻身亚太地区跨境房产投资首选目的地榜单,排名亚太区第五,屈居东京、新加坡、首尔、上海之后。

对越南这一轮的房地产热潮,胡志明市房地产协会分析指出,该地区如此高的土地溢价率,如果成功竞拍者不是出于“其他目的”(炒地囤地),而是实际用于投资高端住宅或豪宅,那么这些项目在未来5到8年会让人有很多期待。

业内也不乏对未来越南房地产市场看好的人士。高力国际越南总经理大卫·杰克逊认为,“2022年将是越南房地产各个领域都有大量资金涌入的一年,这些资金来自外商、专业投资基金和个人投资者群体。”

越南富人区


越南评估报告公司总经理武登荣则表示,整个房地产行业的增长引擎还受越南城市化趋势和中产阶级人数以及财产增加的影响,这将辐射至部分高端公寓、度假地产和地块的需求。

全球房地产顾问公司莱坊的最新报告显示,预计未来5年越南的超级富豪人数将增长26%,等同中国香港和台湾的水平。或许这也成为如李嘉诚等选择布局越南的基础之一。


是利是弊尚难定论

对于国外投资商来说,拥有1亿人口的越南确实是个巨大机会。不过,必须承认,虽然越南此轮房地产市场的活跃是在官方积极实施经济刺激计划的大环境之下,河内对此当然是意料之中,但当下涨价的速度与幅度已经远远超出了“农业土地、住宅和社会公寓的价格增长11%至20%;郊区地产、工业地产、住宅和中档公寓、出租办公楼等地产比2021年平均增长5%至10%”的预期。越南自然资源与环境部等机构对此亦有所察觉。

越南自然资源与环境部副部长黎功成在4月上旬的一次记者会上指出,当下发生在越南的房地产热本质上是投资者面对疫情、供应链危机等不稳定局面寻求避险的途径。黎功成认为当下地块局部非常规的上涨已经扰乱了投资规划、且让各地丧失了吸引资本的能力。

对于国外投资商来说,拥有1亿人口的越南确实是个巨大机会。


不过,其实此轮房地产的异常波动已经不是越南民间资金第一次大规模投资避险资产了。在疫情前,已有越南中产重金投资酒店式公寓并遭遇爆雷的情况。疫情之后,从2020年下半年到2021年上半年,越南城乡又掀起了一股借贷种兰花、炒兰花的热潮。

随着越南政府部门从2021年开始干预兰花等交易税等,加之新冠疫情的影响,这些风潮有所减退。然后,越南民间一部分资产又开始流入虚拟货币、非同质化代币(NFT)艺术作品等项目……

毫无疑问,越南正成为又一片投资热土,但就房地产市场而言,眼下的积极投资是利是弊,还尚难定论。(编辑:文东方)

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